Co jest zaangażowane w wycenę ziemi?

Wycena gruntów zazwyczaj obejmuje liczne obliczenia w celu ustalenia, ile pieniędzy jest warta fabuła ziemi.Między innymi wycena wymaga ustalenia, ile ziemia jest warta niezależnie od jakichkolwiek budynków, jaka oczekuje się, że dzielnica się rozwija w przyszłych latach oraz prawdopodobieństwa uznania lub amortyzacji.Wykonywanie wyceny ziemi jest ogólnie bardzo złożonym przedsięwzięciem.Asesorzy wyceny często stosują więcej niż jedną metodę określania wartości gruntów przed dojściem do końcowej liczby.

Znajomość wartości gruntów jest ważna z wielu powodów.Na przykład potencjalni nabywcy gruntów często chcą wiedzieć, ile warta jest kawałek ziemi.Rządy są również zainteresowane wiedzą, ile warty jest dany kawałek ziemi w celu oceny podatków od nieruchomości.Wycena gruntów to proces ustalania rzeczywistej prądowej wartości dowolnego kawałka ziemi, opracowanej lub nie.

Jedna z najczęstszych metod wyceny zależy od ceny sprzedaży innych, podobnych gruntów.Porównywalna metoda sprzedaży analizuje ostatnią sprzedaż podobnej gruntów w tym samym obszarze geograficznym, aby zrozumieć, co grunt sprzedałby na otwartym rynku.Często porównywalna metoda sprzedaży wymaga subiektywnych korekt różnic w ziemi i okolicach.Cena sprzedaży załączonej działki może na przykład pomóc w ustaleniu wartości w pobliżu działki o podobnej wielkości, ale jeśli działka ta przylega do ruchliwej ulicy, jej wartość będzie koniecznie nieco inna.

Wielu asesorów wyceny wykorzystuje również model opracowywania.Zgodnie z tą metodą asesorzy badają istniejące koszty związane z opracowywaniem podobnych działek gruntów i rozważają wszelkie fizyczne atrybuty gruntów i mdash;takie jak strumienie, studnie nawadniające lub skalista gleba i mdash;może to wpłynąć na potencjał budowy.Ten rodzaj wyceny jest zwykle dość wyczerpujący, biorąc pod uwagę wiele różnych czynników.

Jeśli budynki są już przywiązane do działek, rzeczy często stają się bardziej skomplikowane w przypadku wyceny.W takich przypadkach wycena gruntów wymaga obliczenia, w jaki sposób budynki wpływają na cenę sprzedaży i jaka byłaby wartość gruntów bez dołączonych budynków.Istnieje kilka metod dokonywania tych obliczeń.

Metody analizy dochodów i analizy kosztów należą do najczęstszych.W metodzie analizy dochodów asesorzy wyceny gruntów szacują, ile pieniędzy zarabia każdego roku.Następnie agenci określają, ile warty jest budynek, i przydzielają część zarobionego dochodu do budynku.Pozostała część to wartość gruntów.

Asesorzy patrzą również na wartość budynku zgodnie z metodą analizy kosztów, ale tylko pod względem kosztu ich konstruowania.Zgodnie z tą metodą wartość gruntów jest wartością nieruchomości minus wszelkie koszty budowy.Wycena analizy kosztów jest często krytykowana za to, że nie uwzględniają kosztów amortyzacji lub utrzymania.

Zamiast wielu domysłów i obliczeń samodzielnie, wiele współczesnych agencji wyceny używa komputerów i technologii, aby pomóc im w wykonywaniu szybszych, dokładniejszych wycen gruntów.Różnorodne programy zostały zaprojektowane w celu opracowania formuł i obliczenia wartości gruntów na podstawie wielu różnych czynników.Proces ten jest znany jako masowa ocena masowa komputerowa lub CAMA.

Programy CAMA zwykle korzystają z większych baz danych z rejestrów nieruchomości, informacji o sprzedaży i ocen podatkowych z lat.Te bazy danych są znane jako systemy informacyjne geograficzne lub GIS.Żaden komputer nie może wykonywać pracy człowieka, ale właściwie używany, komputer z programem CAMA może znacznie ułatwić pracę asesora wyceny.